放松限购、降首付、降利率、补贴税费……最近好像到处都是楼市政策放松的消息，但具体来看，主要还是集中在二三线城市，北京还是不动如山。

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但近期关于“北京将以房山作为试点放松调控，认房不认贷”的消息，越来越多，尤其是中介们的朋友圈里传得那是有鼻子有眼睛的，据说两会后会公布。

瓜保熟么？瞭望君觉得在政策正式对外公布之前都不好说，还是以官宣为准。那么，对房山楼市的影响大么？房山的房子值得买么？咱们来具体说说。

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政策的风声从哪来？

众所周知，北京现行的限购政策，总结来看最重要的一点就集中在首套认定上，“认北京的房，全国的贷”。简单点说，只有在京无房，且全国都没有房贷记录（已还完的也不行），才能拥有北京的首套资格，即首付3.5成或4成买房。

单这一条，就将一大批曾在老家贷款买房的人，或者“卖一买一”、“卖旧换新”的改善一族拦在了门外。二套首付门槛达6成或8成，结合北京房价，首付得多掏个上百万，只能叹一声，要不起！

而从成交来看，受房地产市场整体持续调整的影响，北京楼市也没能独善其身，去年北京新房成交规模下降幅度约三成。中原地产数据显示，2022年北京新房成交4.3万套/545万㎡，套数同比下降29%，总金额3269亿元，同比下降19%，但绝对规模仍处于近十年中上水平。

对于销售下滑的原因，瞭望君的朋友这么总结：“限购不放松、首付不降低，有资格的人不敢加杠杆，不用杠杆的人没资格进场。”归根结底，除了市场影响买房信心之外，“认房又认贷”的政策叠加二套房的高首付比例，一定程度上限制了购房需求的释放。

好消息是，近日“一区一策”被写入北京市政府工作报告，可以说给楼市调控开了个口子。

2023年1月31日，北京市人民政府印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中第232条提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。筹建保障性租赁住房8万套，竣工各类保障性住房9万套，保持住宅用地稳定供应，保障房地产市场平稳发展。

尤其是联想到此前通州台湖、马驹桥区域解除双限，以及更早之前发布的北京老人购房特殊支持政策，试点推出地三个“全龄友好住宅”项目。“一区一策”，试点先行的可能性极大。

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为什么是房山？

从新房成交来看，房山成交量几近腰斩，房山2022年全年仅网签了约3000套房，销售金额仅约105亿，同比2021年销量下跌近50%。整个区域年销售额，还比不上2022年销冠北京城建天坛府（超120亿）一个盘的销售额。

从成交均价来看，过去三年房山新房的成交均价分别是：2022年33766元/平，2021年33965/平，2020年33251元/平。也就是说，房山房价三年没涨。

作为承接主城区刚需外溢的的主战场之一，房山新房的市场的颓势，某种程度上代表了北京刚需购房者信心的下降，及持续观望的情绪。

传导到土地市场，据瞭望君统计，自去年起，房山区仅供应了4宗宅地，且全部为底价成交。可见，房山新房市场的买卖双方，信心都在降低。

而与市场颓势相对的是，房山新房库存量并不低，不包含限竞房时代遗留的大量库存，仅纯商品房，保守估计就至少超5000套。按照2022年的去化速度粗略估算，房山纯商品房的去化周期至少也要2年左右。

这种趋势下，叠加后续持续供应，供大于求影响下，房山楼市无疑会更差。也就是说，2023年，房山楼市确实亟需针对性的政策提振。

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那么于买房人而言，什么样的人，还适合在房山置业呢？

出于自住需求，在房山及周边，比如丰台总部基地等片区上班的刚需一族，可以买。毕竟既能自住，买房压力也不大，而且房山内部已经发展形成了相对完善的生活配套体系，适合居住。房山本地人置换同理。

但投资，需慎重。毕竟相比其它区域，目前房山是价格洼地，但也是价值洼地，从三年没涨的房价就可见一斑。

分片区来看，长阳＞良乡大学城＞良乡、青龙湖。

良乡和青龙湖都还有大量的限竞房库存，但两个板块目前都存在配套有待发展，交通不便的问题。尤其是青龙湖，现在已经成为各大开发商避之无恐不及的位置，去年青龙湖地块数次上架数次流拍，根本没人敢买。

房山近两年新入市纯商品房项目

长阳和良乡大学城附近的新项目，相对距城区更近，在进城距离上更有优势。且同样位于五环边，成交均价仅在4万/㎡左右，价格洼地优势明显。

从产品上看也以小户型为主，低总价首付100万左右，生活配套齐全，交通上还有一定的优势，尤其适合刚需买房者上车。且目前市场上库存充足，留给购房者优中选优的机会还很多。

当然，从规划上看，房山是真正的价格洼地，但并非一直是价值洼地，只是还需要时间。根据“十四五”规划和房山分区规划，房山区的目标除了建成生态宜居示范区和还要成为创新驱动、文旅融合、产业现代的科技金融创新城。且在教育、医疗等方面，目前也有包含三甲医院宣武医院房山院区建设，北京理工大学、北京市十一学校合作办学等一系列实质性的利好。

反应到土拍上，虽然频频底价成交，但也能看到仍有房企看好房山，选择持续深耕，这就是中建智地。在近3年时间里，先后5次重金拿地，押注房山，先后推出了中建·京西印玥、中建·学府印悦、中建学府印悦二期、春和印象等项目，加上待入市的新项目，已经在区域形成了较强的影响力。其中，中建·京西印玥还以1051套成交量、近33亿的销售额成为2021年房山区销冠。

除了接地气的低总价，五环边的5-6层低密纯洋房社区，再加上高得房率，产品设计上通透方正、大阳台、大飘窗、三面宽朝南等，以及较高的精装标准，带来的超高的产品性价比，才是其备受追捧的原因。同时在激烈的市场竞争环境下，也会推动竞品在产品上持续发力。

综上，房山还是有好产品的，如果的出于自住需求的刚需上车族，不妨考虑一下~

关键词： 一区一策